Financer une maison à rénover — guide complet (PTZ, éco-PTZ, aides, simulateur)
Pourquoi cet article ?
Acheter une passoire thermique (logement classé E, F ou G), c'est s'engager à faire des travaux et trouver un moyen de les financer...
car la banque ne financera pas l’opération sans cela
car les factures d’énergie vont grimper !
car une maison confortable et saine pour vous et vos enfants est une priorité
à jour du 2 Octobre 2025
Cet article vous présente donc l’ensemble des dispositifs existants pour financer la rénovation énergétique dans le cadre d’une acquisition ! Vous êtes prêts ? C’est parti !
Plan :
Contexte
Le PTZ (très souple, pour les primo accédant, en zone “détendue”)
L’éco-PTZ (pour tous revenus et communes, ne finance que les travaux)
Les subvention à la rénovation énergétique (MaPrimeRénov’ “parcours accompagné” / “par geste” , CEE)
Cumul des dispositifs
Contexte
Imaginez, un coup de cœur pour un logement qui correspond tout à fait à vos critères. MAIS il y a des travaux ou est est classé DPE E , F ou G ? Vous vous demandez donc :
A combien faire l’offre ? 💰
Quels travaux sont nécessaires pour améliorer le DPE ? 👷🏽♀️
Comment financer le tout ? Aie-je droit à des aides ou prêts à taux 0% ?💰
Et qui va faire ces travaux ? 👷🏽♀️
Le détail des dispositifs pour financer l’achat+rénovation :
Le PTZ dans l’ancien :
Le PTZ accession dans l’ancien, aussi connu sous le nom de PTZ dans l’ancien, permet de financer l'achat d'un logement ancien à condition d'y réaliser des travaux.
Ce prêt à taux zéro, qui peut représenter plusieurs dizaines de milliers d’euros (+50 000€ en moyenne), est précieux, mais n’est utilisable que dans les petites villes ou en milieu rural. C’est un moyen pour l’état de booster l’achat immobilier en dehors des grandes villes.
Le PTZ est un prêt complémentaire, c'est-à-dire qu'il doit être associé à un autre prêt pour financer l'ensemble de votre projet immobilier.
Le calcul de l’éligibilité et du montant potentiel dépend de nombreux facteurs (zone, revenus, etc…). Pour faire un calcul rapide, vous pouvez utiliser nos simulateurs :
Vous êtes en début de réflexion 👇
Vous avez un projet défini 👇
📋 Les conditions d’éligibilité du PTZ dans l’ancien :
Ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale depuis 2 ans
Le bien acheté doit devenir sa résidence principale, pendant au moins 6 ans
Le bien acheté doit être ancien (maison ou appartement, à usage d’habitation depuis au moins 5 ans)
Le bien acheté doit se situer en zone “détendue” (voir ici les zones B2 et C éligibles)
Les travaux doivent représenter au moins 33% du coût du projet (achat+travaux)
Tous les travaux qui visent l'amélioration du bien sont éligibles et notamment : la mise aux normes, la rénovation énergétique (isolation, chauffage, etc.), l'agrandissement ou la transformation de locaux en logement.
Après travaux, le bien doit être au classé DPE D ou mieux au DPE (une formalité quand on comprend que rénover performant, ça vaut le cout !)
Une fois éligible, le montant de l’enveloppe du prêt à taux zéro (PTZ) dépend :
De votre zone de PTZ
De la composition de votre ménage et de vos revenus
Du cout total (acquisition + travaux) de l’opération
✅ Les avantages du PTZ dans l’ancien :
Il est bien distribué par les banques / courtiers
Le montant du PTZ peut être conséquent
Il peut financer tous types de travaux (cuisine, salle de bain, isolation, etc…)
Pas d’obligation de faire appel à des entreprises, ni des artisans RGE
❌ Les inconvénients du PTZ dans l’ancien :
Pour des zones plus tendues en immobilier, ou des revenus élevés, le PTZ = 0.
L’éco-PTZ
L’éco-PTZ est un prêt spécifiquement destiné à financer les travaux de rénovation énergétique dans les logements anciens. À la différence du PTZ dans l’ancien, l’éco-PTZ n’est pas réservé à l’accession à la propriété et peut être contracté une fois propriétaire.
Le montant de l’éco-PTZ varie de quelques milliers d’euros jusqu’à 50 000€ dans le cadre d’une rénovation énergétique globale.
L’éco-PTZ est accessible partout en France est pour tous les niveaux de revenus.
📋 Les conditions d’éligibilité de l’éco-PTZ :
Être propriétaire occupant ou propriétaire bailleur
Être une personne physique ou une SCI redevables à l’IR (impôt sur le revenu)
Le bien acheté doit être construit depuis au moins 2 ans
Le bien acheté doit être destiné à usage de résidence principale
Le prêt doit financer des travaux de rénovation énergétique, des travaux induits, les couts d’assistance à maitrise d’ouvrage (AMO) ou de maitrise d’œuvre
Les travaux doivent obligatoirement être réalisés par des artisans RGE
À savoir : Il est possible d’obtenir un éco-PTZ pour chaque logement détenu en résidence principale ou en tant que bailleur.
Une fois éligible, le montant de l’éco-PTZ dépend uniquement de l’ambition des travaux :
jusqu’à 7 000 € pour 1 action de travaux sur les parois vitrées
jusqu’à 15 000 € pour 1 action de travaux d'une autre nature
jusqu’à 25 000 € pour un lot de 2 travaux
jusqu’à 30 000 € pour un lot de 3 travaux ou plus
jusqu’à 50 000€ pour les travaux éligibles à MPR Parcours Accompagné
✅ Les avantages de l’éco-PTZ :
C’est une très bonne manière de financer le reste à charge (montant des travaux aides déduites) pour des rénovations énergétiques ambitieuses
Il est accessible pour les propriétaires occupants ET bailleurs
Il est accessible indépendamment de la zone et des revenus
❌ Les inconvénients de l’éco-PTZ :
Il est souvent mal distribué par les banques / courtiers dans le cadre d’une acquisition
Il y a l’obligation de faire appel à des artisans RGE
Il peut financer uniquement les travaux de rénovation énergétique (isolation, chauffage, fenêtres, etc…)
L’astuce des pros : Il existe deux type d’éco-PTZ.
Le chouchou : l’éco-PTZ rénovation globale, qui permet d’obtenir jusqu’à 50 000€ si les travaux le permettent.
Le moins chouchou : l’éco-PTZ MaPrimeRénov, qui ne permet d’obtenir que le montant du Reste à Charge (c’est à dire les travaux éligibles - les subventions MaPrimeRénov’). De plus, la banque a besoin d’une notification d’acceptation du dossier d’aide par l’ANAH, qui peut prendre du temps.
La différence entre PTZ et éco-PTZ :
MaPrimeRénov’ Parcours Accompagné
MaPrimeRénov’ Parcours Accompagné est une subvention de l’État pour financer la rénovation énergétique. Cette aide est conséquente et représente généralement plusieurs milliers d’euros (elle peut atteindre 32 000€)
En 2025, cette aide a subi de gros changement, un article spécifique est dédié ici :
Le montant de MaPrimeRénov’ Parcours Accompagné dépend des revenus du ménage et de l’ambition de la rénovation énergétique.
Pour faire une simulation rapide d’éligibilité et de montant d’aide, vous pouvez utiliser notre simulateur.
📋 Les conditions d’éligibilité de MaPrimeRénov’ Parcours Accompagné :
Monter son dossier accompagné par un Mon Accompagnateur Rénov’ (voir plus loin).
Être propriétaire occupant ou propriétaire bailleur
Être une personne physique (seules les SCI propriétaires de la résidence principale d’un des associés sont éligibles)
Pour les propriétaires occupants, le bien doit rester votre résidence principale pendant 3 ans
Pour les propriétaires bailleurs, le bien doit rester à usage de résidence principale pendant 6 ans
Les travaux doivent permettre un minimum de 2 sauts de classes au DPE (par exemple : passer d’un logement classé F à un logement classé D)
Les travaux doivent comprendre au moins 2 gestes d’isolation. Voici les gestes possibles :
Isolation des murs par l’intérieur (ITI) ou par l’extérieur (ITE)
Isolation du toit ou des combles
Isolation du plancher ou du sous-sol
Changement des fenêtres
Si le logement est chauffé au fioul, le système de chauffage doit être changé (désolé pour votre belle cuve 😃)
Les travaux doivent être réalisés par des entreprises labélisées RGE
À savoir : Il est possible de mobiliser ces aides sur 1 logement en résidence principale et 3 logements en tant que propriétaire bailleur.
Montant éligible :
Une fois éligible, le montant des aides dépendent de :
Vos revenus
Les sauts de classe DPE réalisés par vos travaux
Le montant de vos travaux subventionnables
Lecture : Un ménage “TRES MODESTE”, qui fait une rénovation énergétique de G à C (gain de 4 de classes), peut bénéficier d’une subvention à hauteur de 80% de 40 000€ HT de travaux, soit 36 000€.
Lecture : Un ménage “MODESTE”, qui fait une rénovation énergétique de E à C (gain de 2 de classes), peut bénéficier d’une subvention à hauteur de 60% de 30 000€ HT de travaux, soit 18 000€.
Mon Accompagnateur Rénov’ :
Pour avoir les aides MaPrimeRénov’ Parcours Accompagné, il faut faire appel à un Mon Accompagnateur Rénov'. Le Mon Accompagnateur Rénov' accompagne les particuliers dans leurs projets de rénovation énergétique, du début à la fin du projet. En général, se sont des auditeurs énergétiques qui ont une très bonne connaissance du bâtiment et savent recommander les travaux les plus pertinents selon le projet du ménage.
La prestation Mon Accompagnateur Rénov' coûte entre 2000€ et 3000€ en général et peut-être prise en charge en partie ou en totalité par l’État.
Les aides locales
Les aides locales sont des subventions délivrés par les régions, les départements, ou les communes pour financer la rénovation énergétique.
Ces aides sont généralement cumulables avec les aides MaPrimeRénov'. Elles permettent de compléter MaPrimeRénov’ de quelques milliers d’euros.
Lorsqu’on ajoute des aides locales à MaPrimeRénov’, il faut veiller à ce qu’on ne dépasse pas le traux d’écrêtement imposé par l’ANAH :
100% pour les ménages aux revenus très modestes (TMO)
90% pour les ménages aux revenus modestes (MO)
80% pour les ménages aux revenus intermédiaires (INT)
50% pour les ménages aux revenus supérieurs (SUP)
Ce pourcentage est calculé sur le plafond des dépenses éligibles HT selon l’ambition des travaux. Cela signifie par exemple qu’un ménage aux revenus intermédiaires qui fait une rénovation énergétique permettant de passer de F à C (3 sauts de classe au DPE) ne peut pas avoir plus de 80% de 55 000€ d’aides.
La meilleure source d’information pour estimer le montant des aides locales disponibles est le site suivant :
MaPrimeRénov' rénovation par geste
MaPrimeRénov’ rénovation par geste est une subvention de l’État pour financer la rénovation énergétique. Il s’agit d’aides forfaitaires de quelques milliers d’euros pour financer la rénovation énergétique.
Seuls les ménages aux revenus très modestes, modestes et intermédiaires sont éligibles.
Chaque “geste” de rénovation, réalisé par des entreprise labellisées RGE, donne le droit à des subventions, comme on peut le lire sur l’extrait du tableau suivant.
Dans le cadre de l’acquisition d’un logement classé E, F ou G, nous recommandons de faire des travaux d’ampleur pour observer un réel impact sur les factures d’énergie, le confort et la revalorisation du bien (valeur verte).
CEE
Les Certificats d’Économies d’Énergie ou CEE sont des subventions financés par les fournisseurs d’énergie pour encourager la rénovation énergétique. Il s’agit de petits montants d’aides qui complètent MaPrimeRénov’ rénovation par geste. Ils ne sont pas cumulables avec MaPrimeRénov’ Parcours Accompagné.
Coté Positif :
Depuis la réforme de 2025, cette aide redevient pertinente pour les ménages Très Modestes, Modestes et Intermédiaires. En effet, cette aide parait plus stable dans le temps, et le parcours pour les obtenir est plus simple.
Pour les ménages les plus modestes, notamment pour les travaux qui touchent au remplacement d’un système de chauffage aux énergies fossiles (chaudière fioul) par une Pompe à Chaleur.
Coté Négatif :
En cas de rénovation d’ampleur, vous vous fermez la porte à MaPrimeRénov’ Parcours Accompagné.
Pour un logement classé E, F ou G, nous recommandons de faire des travaux d’ampleur pour observer un réel impact sur les factures d’énergie, le confort et la revalorisation du bien (valeur verte).
Cet article vous a plu ? Vous souhaitez estimer le potentiel de votre projet d’achat+rénovation ?
Je vous invite à nous contacter, achatréno.fr est le premier réseau de courtiers immobilier expert en rénovation énergétique.
