La foire aux questions de l’achat rénovation 🏡

Pour que la magie de l’achat rénovation opère, il faut maitriser le diable qui se cache dans les détails, alors voici les détails…

Section prêt immobilier

  • AchatRéno est en contact quotidien avec les banques. Voici notre retour d’expérience.

    • DPE F et G, ou pas de DPE = DANGER.

      • Si vous n’intégrez pas de travaux de rénovation énergétique, votre dossier a 90% de risque d’être refusé pendant l’instruction

      • Si vous en intégrez, il faudra les financer, et donc impacte votre mensualité et taux d’endettement.

    • DPE E = c’est limite !

      • Certaines banques (on les connait) demandent des travaux. D’autres non…

    • DPE A, B, C, D = pas de problème spécifique

Section PTZ (dans l’ancien, primo-accédants)

    • L’opération comporte des travaux, le DPE après travaux doit être minimum DPE D.

    • Résidence principale : s’engager à utiliser le bien en tant que résidence principale pendant 6 ans.

    • Type de bien : Logement ancien (construit depuis plus de 5 ans) nécessitant des travaux représentant au moins 25 % du coût total de l'opération (achat + travaux + frais annexes)

    • Localisation : Logement situé en zones B2 ou C (zones dites "détendues")

    • Condition de primo-accession : L'acquéreur ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années précédant l'offre de prêt, sauf exceptions (personnes handicapées, titulaires de certaines aides sociales, etc.)

    • Plafonds de revenus : Les revenus fiscaux de référence de l'année N-2 (2023 pour une demande en 2025) doivent être inférieurs à des plafonds définis en fonction de la zone géographique et de la composition du foyer

  • Il peut s'agir de travaux :

    • D’amélioration (création, modernisation, assainissement ou aménagement de surfaces habitables ou de surfaces annexes).

    • D'économie d'énergie (sauf s'ils sont financés par un éco-PTZ)*.

    • Hors installation de chauffage à énergie fossile.

    Les travaux n’ont pas besoin d’être réalisés par des entreprises.

    Les travaux doivent emmener en DPE D minimum.

    Source : La quotité minimale de travaux d'amélioration mentionnée au V de l'article L. 31-10-3 est égale à 25 % du coût total de l'opération. Ces travaux d'amélioration s'entendent de tous travaux ayant pour objet la création de surfaces habitables nouvelles ou de surfaces annexes définies par arrêté, la modernisation, l'assainissement ou l'aménagement des surfaces habitables ou des surfaces annexes ainsi que les travaux destinés à réaliser des économies d'énergie, à l'exception de ceux financés au moyen des avances mentionnées aux articles 244 quater T et 244 quater U du code général des impôts et, lorsque le logement est ancien, de ceux portant sur l'installation d'un dispositif de chauffage fonctionnant aux énergies fossiles.

  • OUI, si les travaux respectent les critères cités.

    Dans les faits ; les banques préfèrent qu’au moins une partie des travaux soient réalisés par des entreprises (RGE ou pas).

  • OUI, sans condition.

Section éco-PTZ (travaux rénovation énergétique)

  • Oui. Ils financent tous des travaux de rénovation énergétiques, réalisés par des entreprises labellisées RGE.

    1. L’éco-PTZ “performance globale”, le plus intéressant. 50 000€ à 0% sur 20 ans conditionné à 2 gestes d’isolation et 2 sauts de classe DPE.

    2. L’éco-PTZ “classique” par geste. 30 000€ sur 15 ans.

    3. L’éco-PTZ “ANAH” ou “MPR”. Utilisable si vous faites une demande de MaPrimeRénov’. !! ne finance que le reste à charge !!

  • Le dispositif d’aide Éco-PTZ est accordé sans critère de ressources, pour les projets de Résidence Principale, ou du locatif longue durée.dès lors que des conditions sont respectées. Celles-ci tiennent : 

    • au statut du bénéficiaire ; personne physique ou SCI à l’IR

    • au logement ; à usage de logement depuis + 2 ans.

    • à l’occupation du logement ; le logement doit être occupé comme résidence principale (vous ou vos locataires).

    • aux travaux : travaux de rénovation énergétiques uniquement. à réaliser dans les 3 ans .

    • aux professionnels : entreprises labellisées RGE

    l’éco-PTZ est contre indiqué si vous pensez louer en saisonnier à court terme

  • Pour bénéficier de l'éco-PTZ, vous devez réaliser un ensemble de travaux. Soit :

    1. 2 gestes d’isolation parmis isolation murs, combles, menuiseries, plancher

    2. au moins une amélioration de 2 classe de DPE

    3. Que cela soit justifié par un audit énergétique (celui de la vente, ou un autre).

    Ces obligations sont les même que celles de MaPrimeRénov' Rénovation d'ampleur. Il est donc très facile de monter 1 dossier pour les 2 aides.

  • Depuis 2022, l’éco-PTZ est mobilisable lors de l’acquisition d’un bien immobilier. Dorénavant, un compromis de vente suffit pour justifier d’être propriétaire d’un logement.

    Dans les faits, il est plus simple de “prévoir” une enveloppe d’éco-PTZ dans le financement global, mais de monter le dossier dans un deuxième temps, une fois que vous être propriétaire.

  • OUI, sans condition.

  • Le contrat de l’Éco-PTZ doit indiquer les sanctions en cas de non-respect de la réglementation en vigueur dans les conditions générales du contrat de prêt. Aussi, le prêteur peut prévoir expressément de rendre immédiatement exigible le remboursement de l’Éco-PTZ. Par ailleurs, le contrat doit également indiquer les obligations d’information incombant à l’emprunteur notamment en cas de changement de situation.
     

Section MaPrimeRénov’

  • Pas facile comme question ! Les modalités exactes seront déterminées définitivement lors du vote du budget 2026 par l'assemblée nationale. Nous vous tiendrons au courant dès que les contours du dispositif version 2026 seront précisés !

    Voici l’analyse AchatRéno :

    1) le parcours MaPrimeRénov’ parcours par geste + CEE devrait rester

    2) pour MaPrimeRénov’ Parcours accompagné :

    En 2026, le guichet devrait réouvrir pour toutes les catégories de revenus, sans quota (c’est certain pour les ménages modestes et très modestes, mais pas pour les ménages à revenus “supérieurs”).

    Les nouvelles modalités annoncées s'appliqueront également en 2026 :

    Les nouveaux plafonds de dépense éligibles

    La limitation de l'aide à la rénovation d'ampleur aux logements classés E, F ou G

  • Uniquement pour les propriétaires occupants aux ressources modestes et très modestes, MPR Parcours accompagné peut financer des travaux de transformation d'usage inclus dans des travaux de rénovation énergétique.

    Les conditions sont les mêmes que pour des logements existants : le bâtiment doit avoir été construit il y a au moins 15 ans, seuls les travaux contribuant au gain de classe sont éligibles, hormis pour les travaux de confort d'été qui sont également éligibles, le logement doit être occupé à titre de résidence principale à l'issue des travaux, etc.

    Actuellement, les méthodes de calcul acceptées pour réaliser les audits ou les évaluations énergétiques ne permettent pas de modéliser un gain de classe de performance énergétique lorsque les locaux n'ont pas de chauffage initialement (avant travaux). Les locaux (hors logements) qui n'ont pas de chauffage initial (par exemple les anciennes granges) ne sont donc actuellement pas éligibles.

    Par ailleurs, pour déterminer l’usage du local avant travaux, les conseillers FR’ et opérateurs MAR’ doivent se référer au descriptif détaillé du bien dans l'acte de vente. En cas de transformation d'usage, parallèlement à la demande d'aide, le ménage devra engager des démarches :

    - changement de destination du bien au sens des articles R151-27 et suivants du Code de l’urbanisme ;

    - changement d'affectation au sens fiscal (via le formulaire de changement d'affectation);

    - en copropriété, modification de la destination du lot dans l'état descriptif de division.

    Pour des travaux de transformation d'usage (incluant ou non des travaux de transformation énergétique), les propriétaires bailleurs peuvent uniquement bénéficier de Loc'Avantages avec travaux au titre de transformation d'usage.

  • Lorsqu'un logement existant est agrandi, par exemple par l'aménagement de combles ou l’aménagement d'un garage, les travaux d’amélioration énergétique des espaces habitables créés peuvent être inclus dans la subvention MaPrimeRénov'. Dans cette situation, il n'y a pas de plafond pour la surface habitable créée.

    En cas d'extension ou de surélévation dépassant le volume initial du bâtiment, si le gain de surface habitable est de 14m2 ou moins, les travaux d'amélioration énergétique réalisés dans les espaces habitables créés sont éligibles aux subventions MaPrimeRénov'. Si le gain de surface habitable excède 14m2, ces travaux ne seront pas pris en compte pour le calcul de la subvention, qui se limitera alors aux travaux réalisés sur le volume du bâtiment existant.

  • Les SCI qui sont exclusivement composée d’associés personnes physiques qui occupent le bien en tant que résidence principale, peuvent obtenir MaPrimeRénov' Parcours Accompagné.

    Pour les SCI propriétaires d’un bien en location (bailleur), MaPrimeRénov' Parcours Accompagné n’est pas éligible.

  • Les travaux portant sur des chalets, mobile-home, bungalow ou péniches ne sont pas recevables, car il s'agit de biens meubles. En effet, l'art L321-1 du CCH, prévoit que l'Anah "encourage et facilite l'exécution de travaux de réparation, d'assainissement, d'amélioration et d'adaptation d'immeubles d'habitation".

  • Oui, tant que le propriétaire bénéficiaire de l'aide respecte ses engagements d'occupation (3 ans) ou de location (6 ans) à titre de résidence principale.

  • MPR Parcours accompagné est une aide pour les rénovations d'ampleur à l'échelle du logement, dans la limite de quatre logements maximum par propriétaire (3 logements loués et un logement à titre de résidence principale). Pour être éligible, le propriétaire doit justifier d'un gain de classe au sein d'un même logement grâce aux travaux réalisés.

    Dans le cadre d'une rénovation énergétique intervenant en même temps qu'une division d'un logement en plusieurs logements, il peut être compliqué de fournir un audit énergétique indiquant la situation initiale, notamment si ce logement n'existe pas encore.

    MPR Parcours accompagné n'a pas vocation à financer des travaux réalisés à l'échelle de plusieurs logements. Dans le cadre d'une maison pavillonnaire divisée en plusieurs logements, l'isolation des murs par l'extérieur, l'installation d'un système de chauffage commun à tous les logements, etc. ne sont pas éligibles à MPR Parcours accompagné.

    Pour ces différentes raisons, pour le financement d'une rénovation énergétique intervenant dans le cadre de la division d'un logement en plusieurs logements, un propriétaire devrait plutôt recourir à l'aide Loc'Avantages, ouverte sans conditions de ressources aux propriétaires bailleurs qui réalisent des travaux dans leur logement ou leur monopropriété, à condition de conventionner avec l'Anah tous les logements concernés.

    Cette aide leur permet par ailleurs de bénéficier d'un avantage fiscal.

  • Non, car un propriétaire ne peut pas bénéficier de MPR Parcours accompagné si après travaux son système de chauffage fonctionne majoritairement au fioul, y compris en cas de chauffage collectif au fioul (en copropriété et en monopropriété). Les propriétaires aux ressources très modestes, modestes et intermédiaires sont en revanche éligibles à MPR pour une rénovation par geste, et le syndicat de copropriétés est éligible pour des travaux en parties communes via le dispositif MPR Copropriétés.

  • Pour calculer les aides, l’Anah prend en compte la localisation de la résidence principale du demandeur de subvention. Ainsi, pour les propriétaires bailleurs qui font une demande de subvention, la localisation prise en compte n’est pas celle du bien loué, mais bien de leur résidence principale.