Résultat du comparatif :
Cet exemple illustre parfaitement qu’un achat de passoire thermique peut être une bonne affaire, à condition de respecter une grille de lecture. Ceci inclue bien négocier le prix, de structurer intelligemment le financement et de mobiliser les aides à la rénovation énergétique.
Certes, il faut faire l’effort de faire des travaux, et, nous le savons, c’est une lourde charge mentale.
Cependant la maison rénovée offre un confort supérieur, des charges énergétiques très réduites et un potentiel de valorisation bien plus important dans un futur où les biens performants sont de plus en plus recherchés.
Détail du comparatif :
Le profil des acquéreurs et leur capacité d’emprunt
Le ménage est composé de deux emprunteurs avec deux enfants, un troisième étant à venir. Les revenus cumulés s’élèvent à 4 500 € par mois. Le foyer dispose d’un apport de 20 000 €, tout en conservant une épargne de précaution de 10 000 €, non injectée dans le projet afin de sécuriser la trésorerie.
La mensualité maximale acceptée est fixée à 1 500 €, pour une durée de 25 ans, avec un taux débiteur de 3,50 %. L’objectif est clair : préserver l’équilibre budgétaire tout en anticipant l’évolution de la famille.
Partie Bancaire
| Éléments clés | Maison sans travaux | Passoire thermique avec travaux |
|---|---|---|
| Surface habitable | 95 m², jardin | 95 m², combles aménageables, jardin, mieux placée |
| Classe énergétique | DPE D (normal) | DPE G → DPE C |
| Prix d’achat | 285 187 € | 239 067 € |
| Coût des travaux | 0 € (mais à rafraichir) | 63 000 € (et finitions à faire) |
| Frais de notaire | 22 815 € | 19 125 € |
| Frais bancaires & garantie | 4 878 € | 4 186 € |
| Montant total emprunté | 312 880 € | 320 378 € dont 50 000€ à 0% |
| Taux / Durée | 3,50 % / 25 ans | 2,93% en moyenne / 25 ans |
| Mensualité de crédit | 1 500 € | 1 500 € |
Maisons trouvées pour ces prix
J’ai restreint ma recherche à Bruz, et aux communes limitrophes. J’ai pu trouver quelques annonces dans ces prix. Notamment deux annonces qui ont des caractéristiques comparables. Proche de Bruz, maison de 95m2 avec terrain, et l’intérieur est dans des états comparables (à refaire).
| DPE D, maison sans travaux (enfin… presque) |
DPE G, maison avec travaux (on refait tout !) |
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Description des travaux envisagés dans la passoire énergétique:
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La rénovation est pensée en deux étapes . La priorité est donnée à la performance énergétique, avec une isolation thermique par l’extérieur, le remplacement des menuiseries par du double vitrage performant, la suppression du chauffage au fioul et l’installation d’une pompe à chaleur. Cette première phase permet de sortir rapidement du statut de passoire thermique et de débloquer les aides, et l’éco-PTZ.
Dans un second temps, après perception de MaPrimeRénov’, le ménage peut prévoir d’engager des travaux de confort et d’esthétique, comme la rénovation de la salle de bain, des aménagements intérieurs et, à terme, l’isolation des combles pour créer de la surface habitable supplémentaire. |
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Prise en compte des autres coûts
| Éléments clés | Maison sans travaux | Passoire thermique avec travaux |
|---|---|---|
| Revalorisation travaux | 0€ | +70 000€ (+30%* par rapport à l’achat) *observé en 2024 pour DPE G à DPE C |
| Aides à la rénovation | Aucune | MaPrimeRénov’ : 24 000 € après travaux |
| Facture de chauffage | ~2 000 € / an | ~500 € / an |
| Taxe foncière | ~250 €/mois | ~250 €/mois |
| Confort & performance | Standard | Élevé après travaux |
Les variables clés pour faire une bonne affaire avec l’achat d’une passoire thermique :
Si le sujet vous intéresse, je vous invite à lire notre article dédié.
Mais voici les variables clés qui ont joué dans cet exemple.
1) L’alignement et la cohérence entre les 3 piliers de la bonne affaire
- Le prix au m2
- La décote de prix pour une maison DPE G
- Le coût des travaux
En effet, une décote de 20% de prix, sur un achat à 3 500€/m2 représente un décote de 700€/m2. Cela tombe bien, c’est justement un bon ordre de grandeur de prix pour envisager une première étape de rénovation énergétique.
2) La rénovation énergétique coche les cases des bonus éco-PTZ et MaPrimeRénov
C’est véritablement ce qui donne la « cerise sur le gateau » à notre opération. C’est ces économies de crédit, et subvention qui constituent la « prime » pour avoir pris le risque et la charge mentale d’avoir engagé des travaux.
3) DPE C, un bonus de stabilité
Des factures réduites, c’est du pouvoir d’achat retrouvé, et c’est se mettre à l’abri d’une envolé des prix de l’énergie.
Autre élément difficilement chiffrable, avec une maison en DPE C ou mieux, vous pouvez sereinement considérer que la valeur de votre maison sera sauvegardée dans le temps.
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