Dans un marché immobilier en pleine mutation, la rénovation énergétique est devenue le nerf de la guerre. Entre contraintes législatives et opportunités financières, Jérôme Armand (Le Media Immo) a reçu Alban van Gaver, fondateur d’AchatRéno. Ce courtier d’un nouveau genre ne se contente pas de trouver des crédits : il finance les projets de vie dans l’ancien dégradé. Décryptage d’un échange riche en enseignements.
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1. La naissance d’une spécialisation : Pourquoi les passoires thermiques ?
Dès le début de l’échange, Jérôme Armand pose le décor en soulignant la spécificité d’AchatRéno : « AchatRéno c’est un courtier qui s’est spécialisé dans le prêt financier notamment quand on a de la rénovation. C’est un vrai sujet aujourd’hui avec les lettres G et F. » Il interroge Alban sur la genèse de ce projet : « Quand tu as démarré, c’était quand même un courtier traditionnel avant toute chose ? »
La réponse d’Alban est sans équivoque. La spécialisation n’a pas été une évolution, mais une intuition de départ :
« On s’est lancé directement sur ça parce qu’on s’est dit que les passoires thermiques représentaient 40 % des transactions chaque année. Aucun courtier n’était vraiment habilité, même les conseillers bancaires ne sont pas forcément spécialisés là-dessus. »
Pour Alban, le manque d’interlocuteurs capables de lier le coût des travaux au financement était une faille majeure du marché : « Quand on achète une passoire, il faut s’orienter sur combien les travaux vont coûter et comment je les finance. On n’avait pas d’interlocuteur capable de faire ça. »
2. Le DPE : Une « contrainte » qui cache une forte rentabilité
Jérôme Armand rebondit sur le climat actuel, marqué par l’interdiction progressive de louer les logements les plus énergivores : « Ces histoires de passoires thermiques, ça a mis un bazar auprès des particuliers et des agents immobiliers… »
Alban van Gaver prend alors le contrepied du discours ambiant :
« Aujourd’hui, les gens voient les passoires thermiques comme une contrainte. Notre message, c’est justement le contraire : il y a une opportunité qui se cache derrière ça. Quand on achète une passoire, on l’achète moins cher. Il y a une vraie décote qui augmente chaque année. »
Il précise que l’ingénierie financière permet de transformer cette baisse de prix en levier : « Les travaux, on va être capable de les financer avec tout un tas de dispositifs. Si on achète un bien classé D, il y a moins de dispositifs, c’est plus compliqué de faire de très belles opérations. »
3. Un nouveau métier : « Parler le vocabulaire travaux »
Face à cette expertise, Jérôme Armand s’interroge sur la valeur ajoutée concrète au quotidien : « Au-delà du financement, il y a un vrai rôle de conseil ? »
Alban explique que son équipe intervient là où le courtage classique s’arrête :
« On est le seul courtier capable de vraiment parler le vocabulaire travaux. Par exemple, on va comparer les devis, on va aider à la relecture pour s’assurer qu’ils sont conformes à tous les dispositifs de financement. On a rajouté une casquette au métier de courtier. »
4. L’art de l’ingénierie financière : Le « patchwork » des aides
Curieux de comprendre la mécanique bancaire, Jérôme pose une question technique essentielle : « Vous allez faire en sorte d’avoir plusieurs prêts avec plusieurs banques ? Vous allez chercher tout ce qui est possible, du PTZ, un patchwork de différents prêts ? »
Alban clarifie la stratégie : la force d’AchatRéno est de centraliser tout cela dans un dossier unique pour rassurer la banque.
« Le financement se fait par une seule banque qui va financer à la fois l’achat et les travaux. En revanche, on va mobiliser deux dispositifs qu’on aime beaucoup : le prêt à taux 0 % dans l’ancien et l’éco-PTZ. Ce sont des prêts complexes dont les règles évoluent, mais nous les maîtrisons. »
Il ajoute qu’il ne faut négliger aucune source : « C’est aussi les subventions, les certificats d’économie d’énergie (CEE) et des optimisations foncières. Tout cela permet d’avoir une opération de financement imbattable. »
5. La technologie au service de la réassurance
Jérôme Armand souligne un paradoxe moderne : « Malgré l’IA, malgré l’internet où il y a des tas d’informations, le particulier s’y perd ? »
Alban confirme que le surplus d’information crée souvent de l’angoisse chez l’acquéreur :
« Acheter un logement quand on est primo-accédant, c’est déjà une montagne. Mais quand on rajoute les travaux, ça paraît insurmontable. Nous, on vient fiabiliser et sécuriser tout ça pour que le projet se passe dans les meilleures conditions. »
Pour ce faire, AchatRéno utilise des outils de simulation de pointe : « On arrive à importer les données du DPE pour calculer automatiquement des scénarios de travaux chiffrés. On sait dans quelle lettre on va arriver. On peut même estimer les factures énergétiques avant et après travaux. »
6. Conclusion : « Être récompensé par le marché »
En fin d’entretien, Jérôme Armand s’amuse de la situation : « Je ne fais pas d’humour, mais aujourd’hui vous avez un boulevard devant vous ! »
Alban conclut sur une note optimiste pour les courageux de la pierre :
« Ceux qui sont prêts à faire les travaux vont être quelque part rémunérés et récompensés par le marché. On passe de la lettre E, F ou G à la lettre A, B ou C systématiquement. On fait la culbute totale. »
Avec 5 millions de passoires thermiques encore présentes sur le territoire français, le message d’Alban van Gaver est clair : avec un peu de courage et le bon accompagnement, la passoire thermique n’est pas un gouffre financier, mais le meilleur moyen de se constituer un patrimoine solide pour le futur.
