Nos 5 conseils avant d’acheter une passoire thermique
Pourquoi cet article ?
Les “passoires thermiques” représentent une bonne partie de l’offre de biens disponibles pour les acquéreurs dans le marché de l’ancien.
La bonne nouvelle : acheter un bien classé E, F, G peut être une merveilleuse opportunité si le projet est bien réfléchi.
Voici nos 5 conseils avant de faire une offre d’achat sur un bien E, F ou G…
Vous êtes prêts ? C’est parti !
La checklist avant d’acheter une passoire thermique :
Calculer son budget rénovation incluse 😌
Acheter avec une décote importante 📉
Réaliser des scénarios de travaux chiffrés pour améliorer le DPE 👷🏽♀️
Calculer les aides et prêts bonifiés éligibles pour les travaux 💰
Valider le financement du projet global 🏦
[BONUS] Faire une contre-visite avec un MAR en cas de gros doutes
1) Calculer son budget rénovation incluse 😌
Si vous souhaitez acheter un bien, il y a des chances que votre premier réflexe soit d’aller parler à votre banque pour calculer votre budget d’achat, et c’est logique !
La banque vous donnera, sur la base de votre situation financière, un budget d’achat pour un projet classique : acquisition d’un logement avec des petits travaux de rafraichissement.
Imaginons que la banque vous annonce 250k€ de budget.
Ce qui est dommage, c’est que ce chiffre ne vous donne aucune indication sur votre budget d’achat pour un bien à rénover comme une passoire thermique (logement classé E, F, G).
Quel serait votre budget d’achat+rénovation ? Si vous faites appel aux aides MaPrimeRénov’ ? Au PTZ ? À l’éco-PTZ ? Est-ce qu’il vaut mieux utiliser son apport pour financer les travaux ou pour acheter le bien ?
Selon les cas de figure, le budget d’achat+rénovation est plus important ou plus faible qu’un achat classique (petits travaux).
Nous vous conseillons donc de prendre le temps d’estimer votre budget d’achat+rénovation, en complément du budget d’achat que vous donnera votre banque.
Pour ce faire, nous vous mettons à disposition un simulateur que nous avons développé qui permet de comparer son budget d’achat classique avec son budget d’achat+rénovation énergétique :
Pour aller plus loin, nous vous recommandons de contacter un courtier en crédit immobilier, expert en rénovation énergétique. Ce dernier pourra estimer le montant d’aides à la rénovation énergétique auquel vous pouvez aspirer et les éventuels prêts à taux zéros ou prêts bonifiés disponible.
N’hésitez pas à solliciter un courtier achatréno !
2) Acheter avec une décote importante 📉
Cela parait évident, mais c’est très important : un projet d’achat+rénovation réussi commence par une acquisition au bon prix.
Acheter une passoire thermique, c’est généralement s’engager dans d’importants travaux. Des travaux énergétiques pour améliorer la note du DPE, et des travaux non énergétiques pour remettre en norme, changer la cuisine ou aménager des combles perdus.
La question à se poser est la suivante :
Est-ce que l’investissement que je mets dans les travaux vaut le coût ?
🏚️ Prix d’achat du bien
+
👷🏽♀️ Coût des travaux
<
🏠 Valeur du bien post travaux
L’objectif est d’arriver ou de se rapprocher le plus possible de l’équation ci-dessus.
Il est donc important d’acheter le bien le moins cher possible. Tant mieux, il est tout à fait possible de négocier le prix d’achat d’une passoire thermique parce que les vendeurs savent que leur bien est dégradé et va nécessiter un investissement en travaux.
Voici quelques conseils concrets pour négocier, auprès d’un vendeur, le prix d’une passoire thermique :
Comparer le prix de vente du bien avec le prix auquel des biens similaires (classés E, F, G) ont été vendus récemment
Faire un chiffrage des travaux nécessaires et montrer l’investissement nécessaire pour améliorer le DPE du bien (on en parle plus loin)
Mettre en avant les problématiques liées à un mauvais DPE (manque de confort en hiver et été, factures énergétiques élevées, interdiction de location)
Utiliser l'étude des notaires pour montrer l’impact du DPE sur le prix de vente dans le passé
Et pour contrer un argument qui pourrait être employé par les vendeurs : “Vous avez le droit à beaucoup d’aides pour rénover” :
Il est vrai que les aides peuvent être conséquentes, mais rien n’est gratuit, pour obtenir les aides, il faut respecter un cahier des charges exigeant et être patient
La deuxième étape pour s’assurer que l’équation Prix d’achat du bien + Coût des travaux < Valeur du bien post travaux, c’est de calculer le coût des travaux…
3) Réaliser des scénarios de travaux chiffrés pour améliorer le DPE 👷🏽♀️
Vous avez trouvé un bien classé E, F, ou G qui vous plait. Avant de faire une offre, nous recommandons d’effectuer des scénarios de travaux chiffrés pour améliorer le DPE.
Voici les différentes options que vous avez :
Les scénarios de travaux du DPE 📄
« ⚠️ Les “recommandations d’amélioration de la performance énergétique” du DPE sont une première base de réflexion, mais pas du tout suffisants »
Les diagnostiqueurs sont obligés de les inclure, mais ces scénarios ne sont pas “opposables”.
Très souvent, ils sont générés automatiquement et donc rarement pertinent.
Le prix des travaux sont souvent sous-évalués
Les scénarios de travaux de l’audit énergétique 📄
L’audit énergétique (obligatoire à la vente de biens classés E, F ou G en monopropriété) contient des scénarios de travaux pour améliorer le DPE. Ces scénarios sont souvent plus pertinents que ceux du DPE :
Les scénarios sont “opposables” (les auditeurs engagent leurs responsabilités en cas d’erreur ou de mauvais conseils)
Les scénarios doivent être faisables techniquement, ce qui n’est pas le cas des recommandations du DPE
⚠️Gardez en tête que les prix sont encore une fois souvent sous-évalués
Les simulateurs de travaux💻
Très innovants, ces simulateurs permettent de générer et modifier des scénarios de travaux à partir d’une adresse ou d’un DPE !
L’avantage est que vous pouvez ajuster les scénarios selon vos besoins. Et les bases de coûts sont basés sur des devis réalisés durant la dernière année !
En ajustant les scénarios, vous pouvez découvrir les travaux qui sont nécessaires pour atteindre une performance énergétique ou lettre recherché.
Vous pouvez utiliser l’outil suivant développé par notre partenaire Argile :
Ces 3 méthodes (DPE, audit, simulateur) permettent de rapidement déterminer les travaux “énergétiques” les plus pertinents à effectuer et estimer leurs coûts.
Pour valider la pertinence de ces scénarios, il est intéressant de solliciter un expert travaux qui pourra valider la faisabilité, la pertinence et les coûts de différents travaux.
4) Calculer les aides et prêts bonifiés éligibles pour les travaux 💰
Une fois les travaux déterminés, nous vous recommandons de vérifier qu’ils sont éligibles aux aides MaPrimeRénov' et/ou aux différents prêts à la rénovation énergétique.
En effet, c’est un des grands avantages de l’achat+rénovation, les travaux sont tout ou partie financés par les aides de l’état et les prêts bonifiés.
Pour vérifier votre éligibilité aux différents dispositifs de financement de l’achat-rénovation, vous pouvez utiliser notre simulateur :
Il y a de nombreux dispositifs qui existent avec des conditions d’éligibilités parfois complexes et (malheureusement) souvent changeantes. Nous avons rédigé un article complet ici, mais voici un résumé des principaux dispositifs qui existent :
Le PTZ dans l’ancien (prêt) :
Ce prêt à taux zéro permet de financer l'achat d'un logement ancien à condition d'y réaliser des travaux. Le prêt peut représenter plusieurs dizaines de milliers d’euros (+50 000€ en moyenne), mais n’est utilisable que dans les petites villes ou en milieu rural. En savoir plus
L’éco-PTZ (prêt) :
L’éco-PTZ est un prêt spécifiquement destiné à financer les travaux de rénovation énergétique dans les logements anciens. Le montant de l’éco-PTZ atteint jusqu’à 50 000€ dans le cadre d’une rénovation énergétique globale et il est accessible partout en France et pour tous les niveaux de revenus. En savoir plus
MaPrimeRénov’ Parcours Accompagné (subvention) :
MaPrimeRénov’ Parcours Accompagné est une subvention de l’État pour financer la rénovation énergétique. Cette aide est conséquente et représente plusieurs dizaines de milliers d’euros. Le montant dépend des revenus du ménage et de l’ambition de la rénovation énergétique. En savoir plus
Le Prêt Avance Rénovation (prêt) :
Le Prêt Avance Rénovation (PAR) est un prêt hypothécaire destiné à financer les travaux de rénovation énergétique. Son remboursement s’effectue en une seule fois, lors de la revente du bien ou au moment de la succession. En savoir plus
En complément, voici les dispositifs secondaires qui existent :
MaPrimeRénov' rénovation par geste
Les aides locales
CEE
Nous considérons ces dispositifs comme secondaires puisqu’ils ne représentent que quelques centaines ou milliers d’euros et devraient être vus comme un heureux bonus plus qu’un levier majeur pour financer son projet.
Nous avons écrit un article complet récemment qui liste l’ensemble des dispositifs disponibles avec leurs avantages, leurs inconvénients, et leurs conditions d’éligibilité.
5) Valider le financement du projet global
En général, les agents immobiliers demandent une “attestation de financement” de l’acquéreur avant de présenter une offre aux vendeurs. C’est bien normal, avant de signer un compromis, il faut s’assurer que le projet d’acquisition soit finançable.
C’est ici où le métier de courtier en crédit immobilier intervient. Les courtiers sont les plus à même d’étudier la situation financière d’acquéreurs avec le projet d’acquisition pour valider ou non sa faisabilité.
Dans le cadre de l’acquisition d’un logement classé E, F ou G, nous vous recommandons de ne pas adopter l’approche qui consiste à dire “on va financer le bien et on verra les travaux après”.
En effet, la rénovation énergétique coûte cher et l’ingénierie financière (le plan de financement + la trésorerie) n’est pas évidente. C’est pourquoi nous vous recommandons de solliciter un courtier qui maitrise la rénovation énergétique et ses dispositifs de financement.
Achatréno a justement rassemblé des courtiers en crédits immobiliers experts en rénovation. N’hésitez pas à nous solliciter.
BONUS : Faire une contre-visite avec un expert rénovation énergétique
Acheter une passoire thermique est intimidant. On parle de gros montants de travaux, de gérer un chantier et vous avez intérêt à être confiants avant de vous lancer.
Coûts de travaux, impossibilité techniques, détails sur la toiture, le PLU… Des yeux d’experts sauront repérer des points important et vous rassurer, ou vous conseiller !
Avec un peu de chance, l’un de vos proches maitrise le sujet. Sinon, nous vous recommandons de solliciter un auditeur énergétique ou Mon Accompagnateur Rénov’. Ces derniers proposent souvent une prestation de conseil spécialement pour les acquéreurs avant la signature d’un compromis.
La prestation coûte en général quelques centaines d’euros, ce qui peut paraitre beaucoup, mais est pertinent avant de s’endetter sur 20 ou 25 ans.
Nous connaissons plusieurs auditeurs / Mon Accompagnateur Rénov’ qui proposent ce genre de prestation. N’hésitez pas à nous contacter.
Voilà pour nos 5 principaux conseils avant d’acheter une passoire thermique. Avant de vous laisser partir, on en a un dernier en bonus…
Cet article vous a plu ? Vous souhaitez estimer le potentiel de votre projet d’achat+rénovation ?
Je vous invite à nous contacter, achatréno.fr est le premier réseau de courtiers immobilier expert en rénovation énergétique.
