Achat avec travaux : les conseils indispensables
Sommaire
L’achat d’un bien immobilier, maison ou appartement, avec travaux est-ce une bonne affaire ?
Comment s’assurer du financement de l’achat avec les travaux et mobiliser les différents prêts et aides
Quels sont les éléments à prendre en compte avant de signer le compromis de vente d’un appartement ou d’une maison à rénover ? montant total des travaux, s’assurer du financement, anticiper couts supplémentaires ou retards des travaux
Achat avec travaux : les conseils indispensables
L’achat avec travaux : une bonne affaire ?
L’essentiel à savoir
Que votre enveloppe budgétaire disponible ne soit pas suffisante pour acquérir un bien sans travaux, ou que vous souhaitiez tout simplement créer un lieu à votre image, les raisons d’acheter un bien immobilier avec travaux sont multiples.
- Les biens avec travaux sont souvent moins chers, offrant une marge de négociation plus large.
- Plusieurs prêts à taux zéro (0%) sont à votre disposition, le PTZ et l’éco-PTZ.
- Des aides à la rénovation énergétique, comme MaPrimeRénov’ et les Certificats d’Économie d’Énergie, pour vous soutenir financièrement.
- La rénovation peut augmenter significativement la valeur du logement et permettre de réaliser une plus-value.
- Un logement rénové de manière performantes, ce sont des petites factures d’énergie (< 1 000€ pour une maison !)
- Des travaux de personnalisation permettent d’adapter le logement à vous goûts.
Toutefois, l’achat doit être pensé au global, la rentabilité d’un achat immobilier avec travaux dépend de quelques facteurs :
- le compromis entre 1) prix d’achat 2) le coût des travaux 3) valeur à la revente après travaux
- votre revenu fiscal de référence, qui détermine vos montants à taux 0% et aides
- la qualité des travaux mis en oeuvre
Pour vérifier la faisabilité et la rentabilité de votre achat, il est important d’avoir une vision globale du projets sur les coûts et le financement. C’est en quoi consiste l’accompagnement AchatRéno.
Les avantages de l’achat avec travaux
Un prix de vente plus bas :
Les biens immobiliers vendus avec travaux se vendent moins cher que les biens classiques sans travaux. La marge de négociation est également plus grande. Et ces effets se renforcent au fil du temps.
Les acquéreurs en 2026 sont très sensibles à l’état du bien et à la note du DPE, anticipant des factures énergétiques élevées, des sommes importantes à engager pour remettre le logement en état, et la difficulté apparente de faire des travaux. Les banques sont également moins enclines à financer des biens avec un DPE F ou G.
Pour toutes ces raison, l’offre des biens à rénover est supérieure à la demande, et donc les prix partent la baisse.
Vous êtes même doublement gagnant car les frais d’acte notariés (~8% du prix du bien), et les frais d’agence sont souvent proportionnels au prix du bien.
Un taux de prêt immobilier très faible
Eligible pour tous les niveaux de revenus et localisation, l’éco-PTZ permet de financer jusqu’à 50 000€ de vos travaux de rénovation énergétique sous forme d’un emprunt à 0%, amortissable sur 20ans.
Pour les primo accédant, et dans certaines zones « détendues » (voir la carte des zones d’éligibilité PTZ), le PTZ dans l’ancien vous permet d’emprunter une enveloppe à 0% pour réaliser des travaux de tous types.
Couplé à un prêt immobilier classique, le « taux moyen » de l’emprunt est imbattable, parfois en dessous de 2% de taux d’intérêt moyen contre 3.4% pour un emprunt classique sur 25 ans fin 2025.
Les aides à la rénovation énergétiques
Les aides à la rénovation énergétiques sont intéressantes à prendre en compte dès l’achat. Mais il ne faut pas que leur obtention conditionne votre financement.
Il en existe de plusieurs type :
- l’aides MaPrimeRénov’ parcours accompagné
- l’aides MaPrimeRénov’ parcours par geste, cumulables avec les crédit d’économie d’énergie (CEE)
- Les aides locales
Ceci étant dit, nous conseillons de faire financer une grosse partie de vos travaux par un prêt immobilier, ou par votre épargne résiduelle si elle est suffisante.
En effet :
- les subventions sont versés en général après les travaux, il faut donc les avancer!
- la banque ne prend pas en compte ces aides dans votre plan de financement
Après des dizaines de projets de rénovation accompagnés, nous avons un conseil : les aides à la rénovation énergétique = la cerise sur le gateau
La réalisation d’une plus-value :
La plus-value consiste à revendre votre logement plus cher que vous ne l’avez acheté. Pour une résidence principale, la plus-value n’est pas taxée.
Un bon DPE (DPE A, B ou C) revalorise votre bien par rapport à la moyenne. Non seulement il n’y a pas de travaux à faire, mais en plus le logement est économe. Si le bien est bien placé et proportionné, les acheteurs s’arracheront votre bien.
Si l’emplacement et les prestations jouent un rôle clé, la rénovation de l’appartement ou de la maison est tout aussi importante. Salle d’eau modernisée, combles aménagés, cuisine équipée, distribution optimale des pièces… sont autant de critères qui feront augmenter le prix de vente.
Exonération de plus value :
Attention à l’imposition sur la plus-value en cas de revente : par exemple, le taux d’imposition des plus-values réalisées sur la vente de résidences secondaires s’élève à 36,2%. En revanche, pour la vente d’une résidence principale, vous bénéficiez d’une exonération.
Des factures énergétiques réduites :
La réalisation de travaux énergétiques donne l’opportunité de rénover le logement sur le plan énergétique, en améliorant l’isolation des combles et des murs, l’isolation des fenêtres et/ou des sols, l’installation d’un équipement de chauffage (comme une pompe à chaleur), la mise en place d’une VMC (ventilation mécanique contrôlée), etc.
L’aménagement et la personnalisation :
En achetant un bien immobilier avec travaux, vous vous donnez la possibilité d’adapter d’adapter le logement à vos goûts et/ou aux tendances actuelles (notamment si vous voulez le louer), grâce à des travaux de peinture, la pose d’une nouvelle cuisine, d’un nouveau carrelage, l’ajout d’une cloison,…
Les désavantages de l’achat avec travaux
La durée de la rénovation de votre achat
Les travaux de rénovation d’une appartement ou d’une maison prennent du temps. Plus les travaux sont gros, plus c’est long. Selon la nature des travaux engagés, cela vous oblige à trouver une solution de logement en attendant. Il est possible de rembourser votre prêt avec un différé, mais cela augmente votre coût de crédit.
Les aléas des travaux
La réalisation de travaux est soumise à des aléas : retard de réception des matières premières ou des équipements (rupture de stock), mauvaise coordination des tâches, intempéries, dépassement du budget…
Le choix des artisans est décisif : fiez-vous aux constructions déjà achevées, écoutez les recommandations de votre entourage et vérifiez que l’entreprise est affiliée aux assurances obligatoires. Tout doit être planifié avec l’ensemble des professionnels qui interviennent.
L’intégration des coûts des travaux dans le taux d’endettement
Vous devrez passer par un professionnel qui vous établira un devis du montant des travaux, afin que l’établissement de crédit ait une vision claire du capital nécessaire. Cependant, au moment du calcul du taux d’endettement, la banque sera vigilante sur le montant global emprunté (acquisition + travaux) qui devra rester dans la limite de votre capacité d’endettement pour être validé.
Est-ce rentable d’acheter une maison ou un appartement avec travaux ?
Tous ces avantages peuvent en effet mener à la rentabilité de l’achat d’une maison ou d’un appartement avec travaux.
Toutefois, cette rentabilité dépend étroitement du coût et de la qualité des travaux engagés. La personnalisation et l’amélioration énergétique peuvent valoriser le bien, mais il faut rester vigilant quant à l’investissement initial et aux impôts sur les plus-values lors d’une revente. La clé est d’équilibrer les dépenses de rénovation avec le potentiel de valorisation pour assurer une bonne rentabilité.
Les indispensables à vérifier avant d’acheter un bien avec travaux
Si vous parvenez à vous projeter dans l’achat d’un appartement ou d’une maison avec des travaux, veillez à prendre quelques précautions au préalable.
Estimer un bien avec travaux
Pour estimer un bien avec travaux, il faut d’abord évaluer son prix de marché en l’état, puis soustraire le coût total des rénovations nécessaires, en incluant une marge pour les imprévus.
Il est essentiel de réaliser un diagnostic complet (structure, électricité, plomberie) pour identifier précisément les travaux à effectuer.
Enfin, vous pouvez comparer le coût total (achat + travaux) au prix des biens similaires rénovés dans le même secteur afin de vous assurer que votre investissement reste attractif et viable financièrement.
Évaluer le montant des travaux avec un professionnel
Pour obtenir le montant le plus précis possible, il est vivement conseillé de faire appel à un professionnel : vous éviterez ainsi les mauvaises surprises et maîtriserez votre budget. L’idéal est de contacter un maître d’œuvre pour chiffrer la totalité des travaux.
Vous pouvez également mettre en place une retenue de garantie travaux afin de vous assurer de la réalisation des travaux en bonne et due forme.
À titre indicatif, voici des estimations :
Réfection de la toiture : entre 50 et 100 euros le m2,
Réparation d’une charpente en bois : environ 200 euros le m2,
Mise aux normes électriques : entre 120 et 200 euros le m2,
Aménagement des combles : entre 500 et 900 euros du m2.
Vérifier la faisabilité légale du projet
Avant de vous lancer, sachez qu’un permis de construire est obligatoire dans le cas d’une construction nouvelle (y compris agrandissement, même sans fondation) de plus de 20m2.
Les travaux qui ne sont pas soumis au permis de construire font l’objet d’une déclaration préalable de travaux (DP) : elle permet à la mairie de vérifier que les règles d’urbanisme sont respectées.
On parle ici de la construction d’une piscine, le ravalement de façade, la transformation d’un garage en pièce d’habitation, les clôtures, la modification de tout aspect extérieur (fenêtres, toiture…), etc.
Anticiper des retards de livraison et des coûts supplémentaires
La réalisation de travaux est soumise à des aléas : retard de réception des matières premières ou des équipements (rupture de stock), mauvaise coordination des tâches, intempéries, dépassement du budget…
Comment anticiper ? Le choix des artisans est décisif : fiez-vous aux constructions déjà achevées, écoutez les recommandations de votre entourage et vérifiez que l’entreprise est affiliée aux assurances obligatoires. Tout doit être planifié avec l’ensemble des professionnels qui interviennent.
Financer les travaux de son achat immobilier
Quels travaux peuvent être financés par un crédit immobilier ?
Un prêt immobilier peut financer une large gamme de travaux, à condition qu’ils soient de nature à améliorer ou à entretenir le bien immobilier.
Cela inclut la construction, l’agrandissement, la rénovation, ou la transformation de l’habitat.
Les travaux éligibles peuvent être structuraux, comme la réfection de toiture, l’isolation thermique, le changement de système de chauffage, la rénovation énergétique visant à améliorer la performance énergétique du logement, ou encore la mise aux normes électriques.
Les aménagements intérieurs tels que la rénovation de la cuisine ou de la salle de bain, ainsi que la création d’extensions (véranda, garage) sont aussi couverts.
Certains prêts spécifiques encouragent les travaux d’amélioration de l’efficacité énergétique, alignés sur des critères écologiques précis.
Pour être financés par un prêt immobilier, les travaux doivent être clairement définis dans le projet de financement présenté à la banque, incluant devis et éventuellement des plans détaillés, afin de justifier leur nécessité et leur coût.
Quelles options pour financer vos travaux ?
Deux options s’offrent à vous pour financer vos travaux : le paiement comptant, si vous disposez des fonds, ou le prêt.
On distingue ensuite plusieurs types de prêts différents :
1. L’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) :
Permet de financer des travaux de rénovation énergétique des logements construits depuis plus de deux ans (à la date de début des travaux) et occupés à titre de résidence principale.
Les conditions d’obtention sont différentes en fonction des travaux envisagés :
Travaux d’isolation et/ou d’installation d’équipements,
Amélioration du niveau de performance énergétique globale,
Réhabilitation d’un système d’assainissement non collectif
Les travaux doivent obligatoirement être réalisés par des entreprises qui possèdent la mention « Reconnu Garant de l’Environnement » (RGE).
2. Le prêt travaux d’Action Logement
Il s’adresse aux salariés des entreprises du secteur privé non agricole (sous conditions de ressources).
Sa durée est de 10 ans maximum et il permet de prendre en charge des travaux de décoration, de mise aux normes, d’économie d’énergie, d’amélioration de l’habitat, de renforcement de la sécurité des biens et des personnes et des menus travaux.
3. Le prêt immobilier amortissable classique, à taux fixe ou à taux révisable
De nombreuses aides financières peuvent également vous être attribuées, notamment si vous êtes primo-accédant.
4. Un crédit consommation affecté aux travaux
Une dernière option consiste à souscrire un prêt pour travaux, un crédit spécifiquement destiné à financer des améliorations ou des réparations sur un bien immobilier.
Il peut être souscrit indépendamment ou intégré à un prêt immobilier.
Pour l’obtenir, l’emprunteur doit présenter à la banque un devis ou une estimation des travaux envisagés, qui justifient le montant demandé.
Le taux d’intérêt, la durée et les conditions de remboursement varient ensuite selon les établissements financiers et le profil de l’emprunteur.
Le déblocage des fonds peut se faire en une seule fois ou en plusieurs versements, en fonction de l’avancement des travaux.
5. Les aides à la rénovation d’un bien immobilier
Si vous réalisez des travaux de rénovation dans votre logement, vous pouvez prétendre à plusieurs aides financières.
Pour estimer le montant des aides à la rénovation de votre bien, rendez-vous sur Simul’Aides, un dispositif mis en place par le gouvernement. Vous devrez renseigner les caractéristiques de votre appartement ou maison à rénover, les types de travaux, les éventuels devis d’entreprises et votre dernière feuille d’imposition.
