Guide complet du prêt à taux zéro dans l’ancien (pret PTZ)
Le PTZ dans l’ancien ou prêt à taux zéro ancien, réservé aux primo-accédant qui achètent avec travaux, qui permet d’augmenter votre pouvoir d’achat immobilier. Ce prêt aidé constitue un véritable avantage pour tout emprunteur souhaitant accéder à la propriété dans un logement situé en zone « détendue » B2 ou C.
Voici les informations clés que nous détaillons ensuite :
- Le PTZ sert à financer en partie l’achat d’un logement ancien et la réalisation de travaux
- Les conditions principales du PTZ sont :
- Acheter un logement ancien (maison ou appartement) en zone géographique B2 & C ou racheter un logement HLM.
- Etre primo accédant : terme trompeur, car toute personne locataire ou hébergée à titre gratuit depuis plus de 2 ans, est considéré comme « primo »
- Etre prêt à faire des travaux
- S’engager à conserver ce bien comme votre résidence principale pendant 6 ans, sauf cas exceptionnel.
- Montant maximum du PTZ en 2025 : 132 000€ à 0% sur 25 ans, mais le montant est très dépendant de vos revenus fiscaux de référence et de la composition du ménage.
- Les travaux nécessaires au déblocage du PTZ peuvent être :
- des travaux de rénovation énergétiques
- des travaux divers (électricité, plomberie, salle de bain, toiture…)
- peuvent être réalisés par des entreprises ou par vous même.
- Remboursement du PTZ : se remboursera en même temps que le remboursement de votre prêt immobilier classique, on dit que le prêt est lissé.
Cet article traite du détail du calcul du prêt à taux 0%. Nous avons écrit un autre article sur le PTZ qui vous permet de comprendre comment le PTZ augmente votre pouvoir d’achat immobilier, et l’illustre avec un cas client concret.
Quel est le montant maximum du PTZ ?
Le montant du PTZ et ses conditions de remboursement dépendent de différents paramètres :
- type de logement : neuf, ancien avec travaux, acquisition de logement HLM par ses occupants ;
- localisation géographique : 4 zones A, B1, B2 et C selon le degré de tension du marché ;
- revenu des personnes devant occuper le logement : 4 tranches existent, donnant des plafonds de PTZ différents
- cout total de votre achat + travaux
Pour déterminer votre enveloppe à 0% : faites une simulation sur notre site, ou poursuivez la lecture de cet article jusqu’au bout.
Voici concrètement les statistiques liées à ce prêt :
| Nombre de PTZ | Montant Moyen PTZ | Montant Maximum PTZ |
| +22 000 sur 2025 | 56 000€ à 0% | 132 000€ à 0% |
Quelles sont les conditions pour obtenir le prêt à taux zéro ancien (PTZ)
Rendons à César ce qui est à César. Voici une analyse directement tirée de la page officielle du PTZ dans l’ancien.
Eligibilité au PTZ dans l’ancien
Quels logements sont éligibles au PTZ ?
Le tableau ci-dessous recense les opérations éligibles dans l’ancien :
| Opérations dans l’ancien (individuels et collectifs) | Zones tendues (A B1) | Zones détendues (B2 C) |
|---|---|---|
| Achat Logement Anciens + Travaux | NON | OUI |
| BRS Ancien + Travaux | ||
| Location-accession Ancien + Travaux | ||
| Rachat HLM (travaux non nécessaires mais possibles) | OUI | OUI |
Condition de l’adresse du logement pour le PTZ dans l’ancien
Dans le cas du PTZ pour l’achat d’un logement ancien (appartement ou maison) : seule les zones PTZ « détendues » B2 et C sont éligibles.
Pour connaître la situation exacte de votre commune et vérifier si votre opération immobilière est attribuée au bon zonage, prenez l’adresse de votre logement, et entrez la dans notre carte l’éligibilité au PTZ.
Selon la région, les plafonds varient et peuvent représenter une aide significative pour un foyer qui achète et souhaite rénover un bien. Ces données permettent d’atteindre plus facilement l’accession à la propriété, en particulier pour un couple ou un ménage avec une composition du foyer plus élevée.
Condition sur les travaux pour le PTZ dans l’ancien
Les opérations d’achat HLM ne sont pas soumises aux conditions de travaux ou de performance énergétique.
Dans le cadre général :
- le montant des travaux doit être au moins égal à 33% du montant de l’acquisition hors frais de notaire.
- attention détail : l’installation d’un dispositif de chauffage fonctionnant aux énergies fossiles ne rentre pas dans l’enveloppe travaux.
- l’étiquette DPE (diagnostic de performance énergétique) du logement après travaux est de niveau A, B, C ou D
Lorsque le DPE du logement est G, F ou E :
Lorsque le logement a un enjeux de performance énergétique (DPE G, F, E), la loi impose que les travaux d’économie d’énergie représentent un montant minimal pour que l’obtention du PTZ soit validée. L’emprunteur devra fournir les factures, devis ou attestation de réalisation des travaux afin que la banque puisse vérifier les critères exigés. Les travaux doivent être réalisés dans les 3 ans.
Cette obligation intervient pour garantir que le projet immobilier contribue à la rénovation du parc immobilier français et qu’il respecte les normes établies par le Code de la Construction et de l’Habitation.
Quels types de travaux sont éligibles au PTZ ?
Il peut s’agir des travaux suivants
- Travaux d’amélioration (création, modernisation, assainissement ou aménagement de surfaces habitables ou de surfaces annexes)
- Travaux de rénovation énergétique
Les travaux peuvent être réalisés par des entreprises, ou par vous même.
« Ces travaux d’amélioration s’entendent de tous travaux ayant pour objet la création de surfaces habitables nouvelles ou de surfaces annexes définies par arrêté, la modernisation, l’assainissement ou l’aménagement des surfaces habitables ou des surfaces annexes ainsi que les travaux destinés à réaliser des économies d’énergie ».
- ✅ les devis d’entreprises pour des travaux énergétiques (isolation, système de chauffage) ou non (salle de bain, électricité etc etc)
- ✅ les devis de matériel énergétiques (isolants, fenêtres, VMC…) ou non énergétique (cuisine, parquet, carrelage et même portail)
- ❌ les consommables (équipements, perceuses etc etc)
- ❌ l’installation d’un dispositif de chauffage fonctionnant aux énergies fossiles (gaz par exemple) n’est pas subventionable.
Détermination de la tranche de remboursement
Vous n’avez à lire la suite, qui si vous souhaitez comprendre dans le détail, le calcul du PTZ. Le plus simple est largement d’utiliser une calculette PTZ comme AchatRéno en propose.
1) Calcul du revenu fiscal équivalent
Les revenus à prendre en compte sont le maximum entre
a) votre Revenu Fiscal de Référence N-2 (de l’ensemble des personnes composant le ménage)
b) le montant d’opération (acquisition + frais agence + travaux), divisé par 9
Exemple ! Prenons un ménage, primo accédant, qui veut acheter un bien en zone B2. RFR N-2 = 45 000€, avec 2 adultes et 3 enfants. Prix de la maison : 200 000€, travaux à prévoir 70 000€.
a) RFR N-2 = 45 000€
b) Opération = (200 000€ + 70 000€) / 9 = 30 000€
On prendra donc comme revenus fiscal équivalent 45 000€
Ces revenus sont divisés par un coefficient familial.
| Nombre de personnes | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 ou + |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Coefficient familial | ||||||||
| 2024 | 1 | 1,5 | 1,8 | 2,1 | 2,4 | 2,7 | 3 | 3,3 |
Vous obtenez donc un revenu corrigé du coefficient familial .
Dans notre exemple :
a) Revenu fiscal équivalent = 45 000€
b) Coefficient familial = 2,4 ( 2 adultes + 3 enfants).
D’où un revenu corrigé du coefficient familial = ( 45 000 / 2.4 ) = 18 750€
2) Détermination de votre tranche
Le revenu corrigé du coefficient familial permet de déterminer la tranche de remboursement qui est fonction des zones de l’opération :
| Zone A | Zone B1 | Zone B2 | Zone C | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Tranches | Durée différé | Durée amortissement | ||||
| 1 | 25 000 € | 21 500 € | 18 000 € | 15 000 € | 10 ans | 15 ans |
| 2 | 31 000 € | 26 000 € | 22 500 € | 19 500 € | 8 ans | 12 ans |
| 3 | 37 000 € | 30 000 € | 27 000 € | 24 000 € | 2 ans | 13 ans |
| 4 | 49 000 € | 34 500 € | 31 500 € | 28 500 € | 0 | 10 ans |
Dans notre exemple ? Zone B2, revenu corrigé de 18 750€, correspond à la tranche 2.
3) Détermination du montant du PTZ
Le montant du PTZ est fonction du type d’opération et de la tranche de revenus. Il est déterminé en multipliant le montant d’opération par la quotité mentionnée dans le tableau ci-dessous.
| Tranches de revenus | Zones B2 C : Ancien + travaux | Achat HLM |
|---|---|---|
| 1 | 50 % | 20 % |
| 2 | 40 % | 20 % |
| 3 | 40 % | 20 % |
| 4 | 20 % | 20 % |
Le montant d’opération à prendre en compte est plafonné, selon la zone et la taille du ménage.
| NOMBRE DE PERSONNES | ZONE A | ZONE B1 | ZONE B2 | ZONE C |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 150 000 € | 135 000 € | 110 000 € | 100 000 € |
| 2 | 225 000 € | 202 500 € | 165 000 € | 150 000 € |
| 3 | 270 000 € | 243 000 € | 198 000 € | 180 000 € |
| 4 | 315 000 € | 283 500 € | 231 000 € | 210 000 € |
| 5 et plus | 360 000 € | 324 000 € | 264 000 € | 240 000 € |
En cas de quotité de 20 à 40%, le montant du prêt est limité au montant total des autres prêts de plus de deux ans souscrits pour l’opération. En cas de quotité de 50%, le montant du PTZ peut dépasser de 25% le montant des autres prêts.
Les prêts pris en compte pour l’application de cette quotité doivent avoir une durée supérieure ou égale à deux ans. Un PTZ doit être obligatoirement accompagné d’au moins un autre prêt d’une durée au moins égale à deux ans, accordé ou non par le même établissement.
Pour en finir avec notre exemple …
La tranche 2 donne le droit à 40% de quotité, pour un montant d’opération maximal plafonné à 264 000€ (Zone B2, 5 personnes dans le logement).
Notre ménage a donc le droit JUSQU’A 40% de 264 000€, soit 105 600€ à 0%
Imaginons un financement avec un apport classique.
| Prix d’achat = 200 000€ | Apport = 20 000€ |
| Travaux = 70 000€ | |
| Frais notaire = 16 000€ | |
| Frais garantie et dossier bancaire = 2 500 | |
| Total à financer = 288 500€ | Total à emprunter = 268 500€ |
Le total à emprunter se décomposerait en 1) 105 600€ à 0% 2) 162 900€ à taux classique.
le PTZ finance moins de 50% du total, on est dans les règles !
Imaginons maintenant un financement avec un gros apport.
| Prix d’achat = 200 000€ | Apport = 100 000€ |
| Travaux = 70 000€ | |
| Frais notaire = 16 000€ | |
| Frais garantie et dossier bancaire = 2 500 | |
| Total à financer = 288 500€ | Total à emprunter = 188 500€ |
Le total à emprunter se décomposerait en 1) 105 600€ à 0% 2) 82 900€ à taux classique.
biiiip, erreur ! ici le PTZ finance plus de 50% du total, le montant du PTZ est donc revu à la baisse jusqu’à atteindre 50% du total à emprunter. Soit un financement qui se décompose comme : 1) 94 250€ à 0% 2) 94 250€ à taux classique.
Comment fonctionne le remboursement du PTZ ?
Le PTZ est « absorbé » par votre prêt principal, pour ne donner qu’une seule mensualité.
En fonction de votre tranche PTZ, les modalités de remboursement sont les suivantes :
| Tranches | Durée différé | Durée amortissement |
|---|---|---|
| 1 | 10 ans | 15 ans |
| 2 | 8 ans | 12 ans |
| 3 | 2 ans | 13 ans |
| 4 | 0 | 10 ans |
La durée de différé :
est la période à partir de laquelle vous commencez à rembourser la partie à 0%.
- plus le différé est grand, mieux c’est pour vous ! Car vous remboursez plus rapidement la partie à taux d’intérêt non nul
La durée d’amortissement :
est la durée de remboursement de la partie à 0%.
-
- plus la durée d’amortissement est élevée, plus les mensualités à 0% baissent, vous pouvez donc rembourser plus la partie avec taux d’intérêt, donc le coût du crédit global diminue.
Les obligations du PTZ
Résidence principale
En contractant un PTZ, vous vous engagez à :
- faire de ce bien votre résidence principal au plus tard 1 an après son achat ou la fin des travaux
- sauf dans le cas rare d’une mise en location du bien avant un départ en retraite.
- conserver ce bien comme résidence principale pendant 6 ans. Il est donc impossible de louer ce bien ou de acheter/revendre.
- Des cas particuliers existent, notamment en cas de mutation professionelle.
Travaux et DPE
Les travaux doivent être achevés dans un délai qui ne peut pas dépasser 3 ans à compter de la date d’émission de l’offre du PTZ. Mais un délai supplémentaire peut vous être accordé, dans certains cas
En cas de contrôle, le DPE après travaux devra être de minimum classe DPE D.
Risque en cas de non respect des obligations
Le non respect des obligations, constaté en cas de contrôle, peut mener à la remise en cause du PTZ, et le remboursement à votre banque des intérêts dûs.
Quelles sont les démarches pour obtenir un PTZ ?
La demande du prêt PTZ connaît quelques particularités par rapport à un prêt classique.
Les organismes auprès desquels demander son prêt à taux zéro
Vous pouvez demander un PTZ uniquement auprès d’un établissementfinancierayant passé une convention avec l’État(banque,établissements de crédit, etc.).
Cet établissement vous accordera votre prêt immobilierà taux zéroaprès avoir évalué votresolvabilité(capacité de remboursement) et vos garanties.
Les pièces justificatives à rassembler pour préparer sa demande de PTZ
Avant d’adresser votre demande de prêt à taux zéro à l’attention de l’établissement de crédit de votre choix, vous devez réunir les pièces obligatoires dans votre dossier:
En plus des pièces justificatives classiques demandées pour un prêt immobilier, les documents suivants sont demandés pour le PTZ.
- L’avis d’imposition de l’année N-2 du ménage.
- Un justificatif que vous êtes primo-accédant.
- Un DPE minimum DPE D, ou si le DPE est moins bon que D, un DPE projeté ou audit énergétique
- Des devis d’entreprises qui reprennent et chiffrent les travaux énergétiques.
- Des devis d’entreprises qui complètent l’enveloppe minimale de travaux demandés.
Conclusion sur le PTZ
Vous êtes encore là ?? Bravo !
Je vous avait dit que c’était compliqué. Au delà du calcul, c’est également la mise en oeuvre du PTZ qui n’est pas aisée, il faut alors vérifier l’éligibilité à tous les critères, prévoir des travaux énergétiques (avec une preuve !) commander des devis…
Vous l’avez compris, il vaut mieux s’adresser à un expert. Et en l’occurence, AchatRéno est l’expert de ces emprunts.
Le PTZ est un prêt avantageux pour devenir propriétaire d’un logement ancien à rénover, à condition de respecter les règles de zonage et les plafonds de ressources. En France, ce dispositif soutient les ménages qui réalisent des travaux d’économie d’énergie et souhaitent améliorer la qualité de leur résidence principale au cours des mois suivant l’acquisition. Le prêt conventionné ou le crédit immobilier classique qui accompagne le PTZ devra couvrir une partie du capital restant, ce qui permet de sécuriser l’opération.
Selon les revenus fiscaux du ménage et les villes, les montants attribués peuvent varier, mais ce prêt aidé reste l’un des plus puissants leviers pour réduire les mensualités et rendre l’accession à la propriété plus accessible sur l’ensemble du territoire. Pour obtenir toutes les informations nécessaires et répondre précisément aux critères d’éligibilité, il est toujours recommandé de se rapprocher d’un expert..
Références juridiques
Prêt à taux zéro (PTZ ou PTZ+) – Achat d’un logement ancien
Le dispositif est essentiellement régi par les articles L31.10.1 à L31.10.14 et D31.10.1 à D31.10.12 du Code de la Construction et de l’Habitation (CCH)
