Inclure des travaux dans le prêt immobilier débloque des prêts à 0% (PTZ ou éco-PTZ). Pour l’achat d’un bien DPE F ou G, les banques demandent d’inclure des travaux.
La question du paiement des travaux est importante lors d’un prêt immobilier avec travaux. Il y a deux grande façon de les financer :
- le prêt
- l’autofinancement (épargne personnelle ou paiement au fil de l’eau)
Voici des raisons qui poussent à inclure des travaux dans le prêt immobilier :
- votre DPE est F ou G, la banque vous impose d’inclure des travaux énergétiques dans le financement
- profitez de taux d’emprunt avantageux à 0% ou au taux du prêt prêt principal
- votre épargne est limitée et vous devez avancer des travaux
- étaler le cout des travaux sur 25 ans
Le plan de financement parfait est à adapter à chaque projet. Il faut avoir une vue globale du projet, étudier votre épargne et capacité des financement. C’est pour cela que nous avons créé l’accompagnement AchatRéno, courtier en prêt immobilier (pour avoir la meilleure offre), spécialisé dans l’acquisition de logement ancien.
Notre avis à AchatRéno : sauf exception (voir la fin de l’article), il est préférable de d’intégrer une bonne partie du cout des travaux dans votre emprunt bancaire, et cela même si vous bénéficiez de liquidités suffisantes.
Les avantages à inclure les travaux dans le prêt immobilier :
La banque vous l’impose :
Votre DPE est F ou G, la banque vous impose d’inclure des travaux énergétiques dans le financement.
Oui, certaines banques ont pour critère de ne plus financer de projet sans travaux avec un DPE F ou G, ou sans DPE.
Cela peut mener à avoir un refus de prêt, pour une résidence principale ou pour une résidence locative.
Pour gagner du temps, de la sérénité, et pouvoir comparer plusieurs banque, il est donc nécessaire d‘inclure des travaux énergétiques dans votre achat.
Vous pouvez emprunter les travaux à taux 0%
Intégrer les travaux au prêt permet de cumuler deux avantages :
Emprunter à 0% ou au taux immobilier
- en empruntant pour des travaux de rénovation énergétique, vous pouvez bénéficier à minima de l’éco-PTZ, ou selon certains critères du PTZ.
- si vous n’avez aucun PTZ, vous emprunterez ces travaux aux même conditions que votre emprunt immobilier. Le taux d’intérêt sera petit comparé à un prêt travaux ou prêt à la consommation. Et les mensualités seront plus petites, car l’emprunt s’étale sur 15 à 25 ans de remboursement.
Placer votre épargne
Votre épargne non dépensée peut être séparée en deux :
- L’épargne de sécurité à placer sur livret, et débloquable à tout instant
- L’épargne que vous pouvez placer sur du plus long terme.
Plutôt que de la dépenser, faites que votre épargne vous rapporte !
Votre épargne est trop limitée pour avancer les travaux
Le paiement de travaux s’avancent ! Les artisans vont demander un ou plusieurs acomptes au cours des travaux. Il faut donc avoir l’argent disponible sur le compte au bon moment. C’est possible pour des petits travaux, mais peu de personnes conservent plus de 30 000€ disponibles et d’épargne déblocables.
Même si vous bénéficiez des liquidités suffisantes pour couvrir le montant des travaux, inclure leur coût dans votre prêt immobilier vous permet de conserver votre trésorerie, ce qui est toujours préférable en cas d’imprévu, qu’il s’agisse d’un changement dans votre vie, d’une panne de votre voiture ou encore d’un dépassement dans le montant des travaux.
Etaler le cout des travaux sur 25 ans
La durée d’un emprunt immobilier s’étale le plus souvent sur plusieurs dizaines d’années – de 15 à 25 ans – ce qui permet d’étaler d’autant ses mensualités.
C’est à comparer à la durée d’amortissement d’un prêt travaux de environ 7 ans, avec des taux à 5% d’intérêt.
En fusionnant emprunt immobilier et emprunt travaux, vous diminuez de manière conséquente vos mensualités de remboursement.
Les inconvénients à inclure les travaux dans le prêt immobilier :
Augmentation de votre taux d’endettement
Inclure le financement dans le prêt immobilier, c’est augmenter mécaniquement votre total emprunté, et donc vos mensualités.
Au moment du calcul du taux d’endettement, la banque sera vigilante sur ces mensualités (acquisition + travaux) qui devra rester dans la limite de votre capacité d’endettement pour être validé. Pour rappel, le maximum du taux d’endettement est fixé réglementairement par le HCSF à 35%.
Pour donner une idée de l’impact ; inclure 50 000€ de travaux à taux 0%, amortissable sur 20 ans (240 mensualités) comme c’est possible avec l’éco-PTZ, c’est rajouter 209€/mois de mensualité. Il faut que cette plus grande mensualité soit supportable pour vous.
Et si je dépasse les 35% d’endettement ?
Alors il faudra recourir à trois leviers :
- augmenter l’apport
- ne financer qu’une partie des travaux via le prêt immobilier
- financer en deux lignes ; une ligne principale pour acheter, et une ligne « crédit travaux » en prêt à la consommation pour avancer les travaux. Les prêts à la consommations sont soumis à des critères bancaires, mais vous pouvez dépasser la limite des 35% d’endettement.
Complexifier la demande de prêt
Inclure le financement dans le prêt immobilier, c’est devoir se faire un avis sur les travaux à faire. Vous devrez passer par un professionnel du bâtiment qui vous établira un devis du montant des travaux.
Plus d’exigences pour le PTZ et l’éco-PTZ
Afin de profiter d’un prêt à taux 0%, il est nécessaire de répondre à plus d’exigence réglementaires. Dans le cas d’un éco-PTZ « performance globale » il faudra joindre un audit énergétique, qui prouve que vous respectez les conditions. Pour un PTZ, il faudra prouver que votre DPE après travaux, soit minimum DPE D.
Conclusion
Que cela soit obligatoire, que vous n’ayez pas l’épargne suffisante pour avancer les frais travaux, ou pour profiter d’un prêt à 0% d’intérêt, inclure des travaux dans la demande de prêt peut être complexe.
C’est justement pour cela que nous avons créé l’accompagnement AchatRéno. Nous rendons l’achat avec travaux, aussi simple qu’un achat sans travaux, tout en profitant des meilleures offres bancaires du moment.
Les cas où l’autofinancement des travaux peut être conseillé
- la banque autorise d’acheter sans travaux et votre épargne est suffisante pour couvrir les frais travaux + 8 000€ d’épargne de sécurité
- la banque autorise d’acheter sans travaux, et vous comptez faire les travaux « petit à petit », vous même ou pas des artisans.
